湖北特检院为国际会议在鄂召开保驾护航

网站优化这些误区一定要避免 百害而无一利

发布时间：2025-04-05 14:20:51编辑：管鲍分金网浏览（17）

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笔者早在2012年10月就提出，"房价应该这样调控：把贪官抓了，房子拍卖了，房价自然暴跌。首先，中国政府极其关注社会稳定，不会容忍事情演变到全国性危机进而不可收拾的程度。



当然，无论中央还是地方政府，都不会希望房价崩盘。股市的无能，更使得房地产成为投资首选，进入了"买－涨－再买－再涨"的上升通道。这种能力不利于创新，但应对危机却是有效的。论七：大中小城市房价泡沫有何不同？目前房地产市场分化趋势日趋明朗：越往基层的城市，房价下跌压力越大。重要的不是结论，而是逻辑。

政府应该及早出手，稳定预期，防止崩盘。局面固然凶险，但以中国的复杂现实而言，任何简单的预测都显得过于单线条。从单个城市看，上海近四年平均在77%，2009年该比例高达96%，说明上海市场的可售面积中，绝大部分是已竣工的现房，小部分是期房，但市场实际情况与这个结论正好相反--实际情况是，上海目前的可售面积中，期房占到70%以上。

  "施工面积"巨大并不说明房屋过剩 统计口径清晰后，还有一个问题有待解决，即按照目前的施工面积计算，即使只看代表商品房建设的"房地产开发企业施工面积"，我们也会发现，施工面积大大高于竣工面积，全国施工面积大约是竣工面积的5至6倍，而竣工面积和商品房销售面积大致相当。同理，要描述中国住房总量是否过剩或者过剩程度，因为必须有这部分数据作基础，因此也非易事。而同期的竣工面积和销售面积则是基本同步增长的。因此，用省一级全口径的总施工面积，去比较全国的房地产开发企业施工面积，口径不同，数值上有至少一倍以上的差距，两者之间没有可比性。

  最近中国楼市唱空声、崩盘论四起，甚至有言论称，中国住房过剩的程度已超乎想象。以施工面积为例，按照国家统计局的规定，高层建筑从打地基开始，就把整栋楼算入施工面积。



目前房地产行业进入了大家所说的"下半场"，意味着以往粗放型的增长方式难以为继。  "代售面积"也并非可靠指标 既然施工面积不适合用来描述住房市场是否过剩，那么是否有其他可靠的替代指标？ 在城市层面，我们一般用存量和存量消化周期。这对开发企业、政府以及中介代理等参与各方，都提出了更高的要求。  地方数据和全国数据不可比 我们先来看看"住房过剩超乎想象"这一言论的主要指标依据：据报道，江苏省房屋建筑施工面积高达19.3亿平方米，仅一省就相当于全国房屋施工面积66.6亿平方米的三分之一。

在"建筑行业"施工面积中，又包含了"房地产开发企业"和"非房地产开发企业"的施工面积，其中前者占58%。从最新数据看，2012、2013两年全国待售面积增长迅速，而该指标与全国销售面积的比例也快速攀升，显示全国住宅市场的存量压力有增大的趋势。这也解释了为什么新开工、施工和竣工面积三个指标间无法互相换算，即施工面积加上新开工、减去竣工，并不等于下一年的施工面积。正是由于数据统计方法上的不同，我们在分析中，通常只看施工、新开工指标自身的变化趋势，因为同一指标前后期统计口径是一致的，而不会把这类指标与销售、竣工面积做直接对比。

因此，待售面积这个指标，至少在部分城市是不准的。这一数据--通常称作"可售面积"--来自当地房地产交易中心，准确度较高。



精细化管理需要基于更细化的市场数据。因此，在房地产市场扩张期，施工面积的增幅会大于竣工面积和销售面积

比如，农民家庭人口变了以后，地要不要调整？ 好几亿人出去打工，空出来的土地如何转出去？在长久不变的状况下，农民的土地如何自由的流转，是否可以签约给别人去种？ 2000年，周其仁专门去贵州省湄潭县做过调查，这个县坚持了25年，增人不增地，减人不减地。如果从1958年算起，我国的计划经济体制也就20年，但这20年形成的体制，在此之后用了36年不断进行改革，而且还要改下去。但是后面又加了一句话：土地的使用权可以依法转让。1961年宅基地的性质改成了集体的土地，但当时的文件又说，宅基地上盖的房子是农民的私人财产，可以买卖，可以租赁，可以赠送。在北京大学教授周其仁看来，尽管经历了36年的改革，但在土地等领域依然存在半拉子工程，这些半拉子工程已经对整个中国社会发展造成困境。渐进的改革并不妨碍有一些动作做得更深一些，力度到位一点。

什么土地的使用权可以转让，法律没有讲。1988年，修正后的宪法明确，中华人民共和国的土地所有权不得买卖，不得租赁。

很多改革之所以拖下来，就是因为总说慢慢来，关键的一步总迈不出去。  在当下中国的改革中，很多学者都认为，土地改革对整体改革意义重大，长期以来的城乡二元结构已经对经济发展、城市建设造成困扰。

十根手指摁一只跳蚤能按住，等到一根手指摁十只跳蚤就来不及了。农用地政策一开始是10年不变，后来是15年不变、30年不变，2008年则明确为长久不变。

但是还有一些地方，边界是变动的，农民不敢对土地进行投资，如果投资，过两年，村里说要重新调地，该怎么办。在周其仁看来，土地改革的半拉子工程已经造成很多社会矛盾，对社会管理形成很大挑战，必须改革，但改革又需要政府的顶层设计。靠近中心城市的、靠近高地价地区的宅基地，相对价格发生变化了，但法律架构不给这个变化提供空间，不让这些变化能顺着合法的通道来完成。来源：  中国青年报  作者： 李松涛 进入专题： 土地革命 。

周其仁说，在全国范围内，农用地成了双轨制，有的地方是增人不增地、减人不减地，家庭土地承包的边界是清晰的。周其仁说，更敏感的是农民的宅基地。

但问题是，宪法中规定了村民自治，村民同意就要照办。相关的细则1990年才出台，城市国有土地可以转让，集体的土地没有讲，也没有相应的立法。

于是，城中村、小产权房开始在城市到处兴起。周其仁说，中国就两种地，城市的国有土地和农民的集体土地。

周其仁说，还有一点麻烦的是，现在这个社会主流人口已经是80后了，他们的参照系与上一辈人不一样，不改革，不能满足他们。土地怎么承包，很多农民说我要调地，那就调，不是每年调，也是隔几年调一次。与其等到按不住的时候后悔，不如现在趁问题没有严重之前下决心。从字面上来讲，这两种土地的使用权都可以转让。

城市土地市场的价格上涨后，这个政策导致的问题随之而来。土地是我国最早进行改革的领域，家庭联产承包责任制早已被认定是农用地的改革成果。

当地有几十万亩的荒山荒坡，如果土地不再分，人口多了，劳动力就会往荒山荒坡去努力，结果湄潭县几十万亩荒山荒坡开发得很好。在这个政策基础上，宅基地跟之上的房子分了家。

相比农用地改革的尾巴，建设用地的改革半拉子工程的矛盾在今天更加凸显。在周其仁看来，顶层设计不要多，要明确、持久，不要轻视民间摸着石头过河的办法，中国所有的难题，地方都有一些办法在准备着。